公司的發(fā)展需要考慮項目的投資，以股權(quán)收購獲取項目的同時，關(guān)于財稅的那些事時常發(fā)生，快幫云（http://m.dzjkx.cn/）小編告訴你。
 

案例及自我繳稅情況

　　2016年9月，A公司通過法院判決取得某公司寫字樓（未裝修）一座，折合價款8000萬元，該寫字樓已過戶至A公司名下，2017年A公司由于資金緊張，欲將該寫字樓出售給B房地產(chǎn)開發(fā)公司，B公司看中該寫字樓便利的交通環(huán)境有升值空間。該寫字樓目前評估價值為11000萬元，且A公司賬面除該寫字樓外，無其他實質(zhì)性資產(chǎn)，A公司實收資本1000萬元，雙方擬定以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式完成該筆業(yè)務(wù)交易，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價值12000萬元，假設(shè)A公司所在地的稅務(wù)機關(guān)，對A公司以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)環(huán)節(jié)不征收土地增值稅。

　　B房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備收購A公司股東股權(quán)后繼續(xù)開發(fā)該寫字樓，計劃精裝修后分割出售，預(yù)計精裝修成本4000萬元，可實現(xiàn)銷售收入20000萬元，應(yīng)繳納各稅如下：

　　應(yīng)繳納增值稅＝（20000－8000）÷（1＋5%）×5%＝571.43（萬元），　 應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加＝571.43×12%＝68.57（萬元）。

　　土地增值稅清算收入＝20000÷（1＋5%）＝19047.62（萬元），土地增值稅扣除項目金額＝（8000＋4000）×（1＋20%＋10%）＋68.57＝5668.57（萬元），增值額＝19047.62－15668.57＝3379.05（萬元），　增值率＝3379.05÷15668.57＝21.57%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅＝3379.05×30%＝1013.72（萬元）。

　　賬面利潤＝19047.62－8000－4000－68.57－1013.72＝5965.33（萬元），應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝5965.33×25%＝1491.33（萬元），　賬面凈利潤＝5965.33－1491.33＝4474（萬元），實際凈利潤＝20000－（12000－1000）－4000－571.43－68.57－1013.72－1491.33＝1854.95（萬元），凈投資收益率＝1854.95÷（12000－1000＋4000）＝12.36%。

　　B公司得出如下結(jié)論：該項目值得投資。

分析其繳稅計劃錯誤

　　1.增值稅計算方式有誤。

　　B公司通過收購A公司股東股權(quán)取得對A公司的控制權(quán)，A公司賬面資產(chǎn)計稅基礎(chǔ)保持不變，B公司應(yīng)以A公司為主體計算應(yīng)繳納的增值稅。

　　預(yù)計精裝修成本為4000萬元，假設(shè)可以取得進(jìn)項稅額500萬元，可實現(xiàn)銷售收入20000萬元，銷項稅額＝20000÷（1＋11%）×11%＝1981.98（萬元），應(yīng)繳納增值稅＝1981.98－500＝1481.98（萬元），還有8000萬元購置成本可以扣除進(jìn)項稅額嗎？這筆購置成本只有法院判決手續(xù)，無不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值稅專用發(fā)票，因此無法抵扣進(jìn)項稅額。

　　2.土地增值稅計算方式有誤。

　　A公司土地增值稅清算收入＝20000－1981.98＝18018.02（萬元），應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加＝1481.98×12%＝177.84（萬元）。A公司所在地稅務(wù)機關(guān)對于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓，土地增值稅清算時，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　土地增值稅扣除項目金額＝8000＋(4000－500）×（1＋20%＋10%）＋177.84＝12727.84（萬元），增值額＝18018.02－12727.84＝5290.18（萬元），增值率＝5290.18÷12727.84＝41.56%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅＝5290.18×30%＝1587.05（萬元）。

　　賬面利潤＝18018.02－8000－（4000－500）－177.84－1587.05＝4753.13（萬元），應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝4753.13×25%＝1188.28（萬元），賬面凈利潤＝4753.13－1188.28＝3564.85（萬元），實際凈利潤＝20000－（12000－1000）－4000－1481.98－177.84－1587.05－1188.28＝564.85（萬元），凈投資收益率＝564.85÷（12000－1000＋4000）＝3.77%。

　　結(jié)論：該項目勉強可以投資，若算上未統(tǒng)計在內(nèi)的管理費用、銷售費用則可能不值得投資。

　　由以上分析看出，B公司通過股權(quán)收購方式獲取的不動產(chǎn)，其原始取得時間在2016年5月1日前后有根本區(qū)別，在2016年4月30日前可以選擇適用簡易計稅方法。在2016年5月1日后只能適用一般計稅方法，且法院判決書不能代替增值稅專用發(fā)票，無進(jìn)項稅額可以抵扣，這種特殊情形能否選擇簡易計稅方式呢？目前并無政策允許這樣做。

　　如果A公司是于2016年4月30日前取得法院判決的不動產(chǎn)，又該如何處理呢？假如A公司2016年4月取得法院判決某公司寫字樓（未裝修）一座，折合價款8000萬元，其他條件不變，B房地產(chǎn)公司股權(quán)收購A公司后繼續(xù)開發(fā)該寫字樓精裝修后出售，預(yù)計精裝修成本4000萬元，可實現(xiàn)銷售收入20000萬元。

　　應(yīng)繳納增值稅＝（20000－8000）÷（1＋5%）×5%＝571.43（萬元），應(yīng)繳納城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育附加＝571.43×12%＝68.57（萬元），土地增值稅清算收入＝20000÷（1＋5%）＝19047.62（萬元），土地增值稅扣除項目金額＝8000＋4000×（1＋20%＋10%）＋68.57＝13268.57（萬元），增值額＝19047.62－13268.57＝5779.05（萬元），增值率＝5779.05÷13268.57＝43.55%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納土地增值稅＝6859.05×30%＝2057.72（萬元）。

　　賬面利潤＝19047.62－8000－4000－68.57－2057.72＝4921.33（萬元），應(yīng)繳納企業(yè)所得稅＝4921.33×25%＝1230.33（萬元），賬面凈利潤＝4921.33－1230.33＝3691（萬元）。實際凈利潤＝20000－（12000－1000）－4000－571.43－68.57－2057.72－1230.33＝1071.95（萬元），凈投資收益率＝1071.95÷（12000－1000＋4000）＝7.15%。

　　結(jié)論：該項目雖然投資收益率不高，但是比增值稅一般計稅方式下獲利多。

綜合考慮稅收等客觀條件后再思考投資的問題，今天財稅君所帶來的計算方法分享，你明白了嗎？

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